物業服務合同作為物業管理活動的依據，其地位非常重要，它對明確雙方的權利與義務以及規范物業管理活動起到了不可替代的作用。物業服務合同作為一種民事合同，是平等主體之間簽訂的合同。我國《物業管理條例》以及相關法律法規中明確規定物業服務合同必須采用書面形式。近年來，在我國的司法實踐中，由物業服務合同引起的物業管理糾紛開始呈現大幅上升的趨勢。物業服務合同的風險防范和糾紛解決開始引起業內同仁的關注。

 

    一、物業服務合同的風險類別及防范

    物業服務合同風險從訂立和發展來看，可以分為前期物業管理的合同風險與日常物業管理的合同風險。在司法實踐中合同風險主要發生在訂立過程和履行過程。由于訂立物業服務合同時雙方缺乏充分的調查研究，所以往往容易給今后留下隱患。

    前期物業服務合同風險大致有如下幾類需要重點注意。

 

    風險一：物業承接查驗引起的風險

    物業的承接查驗關系到物業服務企業今后的管理，由此產生的風險不可忽視。為防范這種風險一物業服務企業在與房地產開發企業訂立前期合同時，就一定要對承接查驗的內容及法律責任約定清楚，明確雙方的權利與義務，嚴格按照承接查驗的相關規定操作。

 

    風險二：在銷售房屋時開發商不當的承諾引起的風險

    現實中，開發商為了促進銷售，給購房者承諾了贈送物業費、贈送閣樓、免物業費等。這些不當承諾給物業服務企業日后的管理增加了難度。要防范這種情況引發的風險，物業服務企業在訂立合同前應該充分調查了解并與開發商進行必要溝通，在訂立合同時將有關事項約定清楚。

 

    風險三：物業服務合同期限方面所引起的風險

    物業服務合同期限方面規定較為簡單，這類風險來自對物業服務合同期限的理解不同，在實踐中要多與業主溝通，了解對方對期限方面的確切認知。

 

    風險四：在專項維修資金方面約定不清引起的風險

    專項維修資金在物業管理活動中應當?？顚Ｓ?，不得以其它事由挪用。物業專項維修資金法律、法規有明確規定，物業的專項維修資金在前期管理階段由開發商承擔。物業服務企業應當在合同中明確，并及時跟蹤資金的到位情況。

 

    風險五：物業管理用房在合同中約定不清引起的風險

    物業管理用房在物業管理早期介入時就應考慮，管理用房的落實影響到物業管理工作能否順利開展。因此，在簽訂合同時，應該約定明確，并跟蹤落實。

 

    風險六：前期物業管理質量、費用引起的風險

    在物業管理活動中業主關心的重點是物業服務是否質價相符，因此合同應當明確約定物業服務質量與服務費用。為防止這方面引起的風險，物業服務企業在簽訂合同時，應當遵照市場規律，根據管理的項目與企業自身條件確定合理的價格，切忌為了取得項目以低價投標，影響到物業服務的質量而引起糾紛。

 

    風險七：違約責任約定不當引起的風險

    違約條款是物業服務合同的重要條款，如果約定不清，一旦發生糾紛，受損最大的應該是物業服務企業。此類風險主要是來自司法程序方面。在司法實踐中，一旦發生糾紛，物業服務企業很多時候會成為重罰的對象。所以在訂立合同時應當認真清楚地約定好合同糾紛解決的條款，必要時可以借助法律專家。

 

    除了上述所說的前期物業服務合同風險，物業服務企業在日常物業管理活動中，還存在著兩種風險：訂立合同時約定不清引起的風險和合同履行過程中引起的風險。這里重點提一下第二種風險。在合同履行過程中引起合同風險的因素是多方面的，這種風險主要在于合同內容履行以及合同續訂和解除方面。作為物業管理的專業機構，與業主發生此類糾紛責任一般來說主要在物業服務企業。因此，物業服務企業在履行合同中加強與業主的溝通是必不可少的。

 

    二、物業服務合同糾紛的特點及糾紛解決 

    物業服務合同糾紛具有如下一些特點：

    1、糾紛的群體性

    隨著我國城市化進程的發展，大量的人口聚集到城市里，城市市區人口居住密集。物業管理的糾紛往往涉及一棟樓的業主，甚至整個小區的業主，利益的共同性會使業主很自然地聯合起來，形成群體性糾紛，因而規模會很大，且矛盾激烈。

    2、法律關系錯綜復雜

    物業服務合同糾紛，包括物業服務企業與業主之間、與業委會之間，物業服務企業與物業使用人之間，物業服務企業與開發商之間，物業服務企業之間，業主與開發商之間的糾紛。這些糾紛使法律關系變得非常復雜，糾紛的類型和成因更顯多樣化。例如，在前期物業管理中業主、物業服務企業以及開發商之間的關系交織在一起。再例如，物業管理法律關系區分所有建筑物相鄰關系的交叉。

    3、物業服務收費糾紛占比例最大

    物業服務收費案件在物業管理糾紛案件中所占的比例最大。此類案件訴訟標的較小，法律關系相對要簡單，但實際處理過程中，卻有很多問題難以解決。

    4、業主與前期物業服務企業之間的矛盾成為焦點

    前期物業服務企業由開發商來確定，會出現開發商與物業服務企業一體化的情況。尤其是父子關系的房地產開發企業和下屬的物業服務企業，是導致業主和前期物業服務企業矛盾的焦點。

    5、侵犯物業共用部位和設施的糾紛成為熱點

    物業管理主要是針對物業的共有部分或者設施設備所進行的維修養護，此類業務也構成了物業服務的基本業務。我國雖然出臺了物權法，但是在法律層面上，我國的法律體系仍未完善，比如停車場的歸屬問題仍未明確。法律的不足必然導致此類糾紛的出現。

    6、物業的專項維修基金的糾紛也開始顯現

    物業的專項維修資金屬于全體業主所有，但是法律的缺失、執法不到位，以及業主不能及時了解到專項維修資金的使用情況，增加了此類糾紛產生的幾率。

 

    物業服務合同糾紛產生的原因多種多樣，比如說法律規范、規章制度不健全，行政管理不力，業主或者使用人對物業服務質量的過高期望，糾紛當事人缺乏法律意識以及受到不良意識的影響等。針對產生的原因不同，我們在實踐中可以選擇不同的糾紛解決方式。目前主要有：協商、調解、經濟仲裁、經濟訴訟等。對于因服務質量引起的糾紛，解決時首先是通過協商、調解的方式，不到必要時盡量不選擇訴訟方式。經濟仲裁應該是解決糾紛的較好的方式。為增強業主或物業使用人關于物業管理方面的法律意識，物業服務企業在平時的工作中，就應當在社區內宣傳物業管理的法律法規，還可通過社區文化活動的開展，有意識地加強對不良意識和風氣的糾正。

                                                                         余龍/《住宅與房地產》